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“是要很多钱,四五十亿左右吧。”

李牧轻描淡写的说出了一个让蔚澜以及王元朗三人都喷血的数额,随后用手指着下面的山谷,如指点江山一般,自信十足的说:“你看,我们会在这里模仿出一个完整的古代城镇,这里面会有城墙、有炮塔、有烽火台、有和长城一样的射击垛口,里面有县衙,有镖局,有钱庄,有染坊,有酒坊,有书院,有祠堂,有寺庙,有民居以及酒馆、客栈、商铺,再搞几个不同主题的展览馆、纪念馆或者博物馆,整个古城内清一色的古风建筑,把这条河流包裹其中,在水上面多动点脑筋,把它打造成北方的水镇,再搭一个水上舞台,找知名导演设计一套大型舞台剧;

不仅要把古城设计完善,还要把司马台长城也囊括到我们的景区里来,除此之外,紧挨着古城的,还要有现代化的星级酒店、各种不同主题的主题酒店、餐厅、购物中心、游客接待中心,规划中的京承高速公路就从你能看到的山谷最远端穿过,我们就把游客接待中心建在高速公路的高架桥下面,到时候游客下了高速就能到景区的停车场,玩一天也可以,玩三天也不会无聊,玩五天六天那样的,我们也不需要,我们就把它发展成燕京周边一到三日游的最佳去处。

互联网有一种技术叫集群,这个概念拿到现实中的产业里也一样说得通,我们要做的,不只是一个旅游景点那么简单,而是要做一个旅游产品集群。”

蔚澜已经听傻了眼,国内的旅游地产现在只是刚刚有了一点点萌芽,而且就算是做旅游地产,她能想到的也只是在旅游景区做小规模投资,但没想到要像李牧这样,完全自造一个景区。

这里现在连一栋房子都没有,李牧却要在这里规划出占满整个山谷的人造古镇集群,这个脑洞开的实在是有些太大了。

王元朗三人也都大眼瞪小眼,感觉就好像童话故事里皇帝的新衣,饶是李牧再怎么描述,他们都找不到准确的感觉,但蔚澜沉下心来,仔细揣摩了李牧的话之后,眼前的景色就好像一下子活了起来。

看着下面整个景色优美的山谷,蔚澜脑海中已经开始逐渐构建起了李牧描绘的场景,城墙、县衙、镖局、古街、小巷、民居、市场……

此时的李牧,就像是神笔马良一样,将这一切都画在了蔚澜的脑子里,让她放眼望去,好像已经看到了一个大型的人造古城,繁华、精致、壮观、真实。

蔚澜惊诧了许久,才从想象中回过神来,看着李牧问道:“这样的话需要很多钱吧?动辄几十亿,万盈眼下可没有这么多资金来筹备这样的大项目,至少要等到明年我们的住宅地产项目逐渐交付才有可能,而且这样的地产项目投资大,回报周期长,其他股东未必会乐意。”

说着,蔚澜又怕李牧想自己出钱投这个项目,急忙又提醒道:“而且,牧野科技上次融资,你一共套现还没到二十亿人民币,投这么大的项目,会很累的。”

李牧微微一笑,没有正面回应她的话,而是笑着问道:“你说,这地方穷吗?”

蔚澜抿嘴道:“应该不富裕吧……”

李牧又问:“那你跳出地产的思维范畴,别把它想成一个地产项目,想成一个旅游项目,如果我要给当地政府落地一个五十亿的旅游项目,他们会是什么态度?”

“五十亿的旅游项目……”蔚澜眼前一亮:“我懂了!”

李牧哈哈一笑,说:“就知道以你的聪明,肯定是一点就透。”

蔚澜说:“如果是为当地建设一个大型旅游项目,本身项目在建的时候就能拉动地方经济发展,提供不少就业岗位,而且项目建成后,还能继续提供就业岗位,以及旅游收入,这对地方政府来说,是大好事儿,所以我觉得如果这么搞的话,起码我们可以免去拿地成本。”

“对。”李牧说:“拿地成本大于一块钱现金,我都不会投这个项目,不是我抠门,而是那样不符合正常的商业逻辑,我来地方投资,而且是投资大型旅游项目,地方政府必然得把旅游资源从口袋里拿出来,我可以算作当地政府以地皮入股,给他们计算少部分股权。”

说着,李牧又道:“而且,如果我们现在上马这个项目,先跟当地政府谈合作的话,我们就能搭上一个顺风车。”

“什么顺风车?”

李牧说:“我跟湘南卫视合作搞了一档综艺节目,田园性质的,选址就在这附近,这正好是一个跟地方政府拉近关系的契机。”

蔚澜点了点头,说:“如果节目火了的话,也能提前给这一带的旅游资源预热,打响知名度。”

“对。”李牧笑道:“环环相扣就是最好的产业布局,用节目和旅游投资去打包跟当地政府谈合作,然后用节目为旅游项目做预热,这件事情就基本稳了,未来我会把更多的综艺节目资源,以及影视资源结合进来,进一步包装这个古城,让它闻名全国。”

蔚澜问:“我们自己一家跟当地政府合作吗?旅游产业我们没有接触过,真操盘这么大的项目,很多旅游环节的细节工作我们怕是应付不来。”

李牧笑道:“所以我们得找国有旅游集团合作,让他们出一部分钱、出经验和旅游资源,我们三方成立一个合资公司,然后共同出几亿元启动资金,剩下的找地方政府做贷款支持,把还贷周期拉长到十年二十年,不用我们自己出钱还贷,而是等古城建成、开始创收之后,用未来的一小部分利润去偿还这笔贷款。”

房地产就是这样一桩看起来很有万恶资本主义色彩的产业,五十亿投资的商业地产,地产商可能只出了一小半亿资金,然后陆陆续续贷款凑上了另外的一大半,项目建成开始创收,然后用利润来慢慢偿还贷款,最后的结果就是地产商只用了十几亿甚至更少的资金,就撬动了五十亿规模的大项目。

而银行借给他的钱里,有可能就有你存进银行的几万块钱存款,银行每年给你几百块钱的利息,用你的钱从开发商那里赚上千块钱的利息,然后开发商用你的钱,开发出的地产项目导致房地产价格不断上涨,最后你自己却买不起属于自己的一砖一瓦,这就是资本游戏。

都说首富同时也等于首负,这句话如果用在地产商身上,真的是一点都不假,就比如万达,固定资产值七千多亿,债务五六千亿,但是只要控盘的大佬能够稳住局面,不让企业的财政问题过危险线,债务就根本不是什么问题,慢慢赚慢慢还就是。

总而言之,人家用的是自己的头脑,加上你存在银行里的钱,然后再来赚你口袋里的钱,只要稳住局面,就必然稳赢不亏。

像李牧构思的旅游项目,由于本身是一种地方产业投资,又能提升当地经济,改善当地财政收入结构,所以跟商业地产完全不是一码事,他不会在这里开发任何用于销售的产权,所有古城项目全部以集群式旅游产业的模式运作,跟当地政府谈一个年限,年限一到,所有产业全部过渡给当地政府,自己不会带走一砖一瓦。

蔚澜想明白了李牧的构思,梳理清了地皮以及资金的解决方案,但还有一个问题是她所不能确定的,于是她问李牧:“做这样的大项目,风险其实还是挺大的吧?我们未来的营收能力很难预估。”

李牧微微一笑,说:“燕京快两千万人口了,人均收入在全国也比较靠前,私家车也越来越多,所以将来燕京城市人口的周边游一定是一个非常大的产业,那么在这么大的产业面前,有几个真正有竞争力的大旅游项目?无论是十渡,还是八达岭、雁栖湖、青龙峡以及秘云水库,这样的旅游景点都有一个特点,那就是小。

景区可能很大,但是旅游产业无法形成集群,什么叫集群?不是多了就叫集群,多,而且还都归一个集团管控、能够像集团军一样协同作战的,才叫集群,你看十渡周围的景点、酒店、餐饮、农家乐,哪个不是各自为战、互相竞争,他们怎么可能形成集群?唯独我们这种整体一盘棋式的大规模旅游产业,才能够形成集群,所以,一旦我们的集群搭建成功,我们就能够形成独一无二的竞争力,更何况我手里有强大的推广资源,想推一个旅游产品还是很容易的。

这样的一个项目,两到三年的建设周期,两到三年的试运营周期,试运营之后就能进入黄金期,收回实际投资可能也就是两三年的事情,剩下的两三年,一边赚钱,一边还贷,如果这个项目做起来了,我们就可以把这个项目当成一个品牌做全国范围内的输出,在国内建三五个高端的人造古城,甚至可以筹建大型影视以及旅游基地,这就是我们未来的旅游产业第一步。”

蔚澜仔细思忖半晌,李牧说的虽然很全面,在她看来还是有不小的风险,例如高速公路什么时候才能修通、国民经济是否能够支撑这样的高端周边旅游、国民的消费习惯是否能够从追逐知名景区,转换成追逐人造集群式旅游项目,这些还都是未知数。

不过,她对李牧有着绝对的信任,在她看来,虽然这个项目还有很多未知数,但只要李牧说它可以,它就一定可以!

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